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产业信托案例浅析001 IGB REIT

时间:2019-11-16 08:47 作者:QQ地带 我要评论

好了,写了这么多,是时候来一些简单的案例分析。今天就给大家介绍IGB REIT。
 
igbreit_logo.jpg
 
公司名字 IGB REIT
股市代号 5227.KL / IGBREIT:MK
领域 零售业产托
股价 RM1.70
发行股票数量 3.53 bln
市值 RM6.01 bln
财政年度 Dec
公司和产业简介
IGB REIT是IGB Corporation Berhad底下的产业信托公司,后者也持有前者的52%股份。IGB REIT目前有两个产业,分别是Mid Valley Mall(MVM)和The Gardens Mall (TGM)。简单来说,今天你投资在IGB REIT,就自动成为了MVM和TGM的包租公/包租婆。不过即使你是股东,你去MVM逛街还是一个普通顾客啊,不会有红地毯啊,不要想太多。
 
MVM和TGM的产业特质简单直接,两个都是零售业的购物商场,MVM是大众消费市场而TGM则是高端消费市场。
 
产业特点
MVM和TGM座落在KL和PJ往返的高速大道之间,对住在这两个地带的消费者来说是一个地点满适中的购物广场,不管是开车还是公共交通都蛮方便。除非你碰到baby expo,那就…
 
题外话:之前有看到baby expo转移到其他地方的消息,心想可能会减少MVM的人潮。可是根据身边有孩子的朋友转述,还是MVM的设施和安排最理想,果不其然,baby expo又重头MVM怀抱。大家继续塞车…
 
不过这也好,人潮汹涌侧面说明他们的商场有多么的受欢迎,难怪自上市以来,MVM和TGM维持着近乎100%的出租率。
 
出租率
 
2013
 
2014 2015 2016 2017
MVM
 
99.90% 99.90% 99.90% 99.90%
99.90%
 
TGM 98.80% 97.60% 98.00% 99.70%
98.00%
 
来源:IGB REIT年报
 
财务表现
店铺收入占据了IGB REIT将近8成的收入,另外将近1成的收入是来自停车场收费(很多人并不知道其实MVM和TGM的停车场收费是一样,除了premier zone),其余的1成收入则是来自广告、小摊位,和一些租赁项目。2017年的年度收入为RM524.92 mln,MVM和TGM分别占据7成和3成。
 
2017年的财务表现
 
产业
 
年度收入 NPI NPI margin 出租率 NLA (mln sq ft) Average Monthly Rental (RM, per sq ft)
MVM
 
366.45 277.88 75.8% 99.90% 1.83
13.12
 
TGM
 
158.47 95.69 60.4% 98.00% 0.84
12.67
 
Total 524.92 373.56 71.2% 99.30% 2.67
12.89
 
从IGB REIT的2017年表现来看,出租率近乎满分,而且NPI margin可以说是非常杰出,有70%以上。
 
有意思的是,很多人都认为高端消费会比大众消费更赚钱,因为一件衣服因为印上不同的牌子就可以买不同的价钱。这些逻辑也许适用于奢侈品领域,但未必适用于商场,至少IGB REIT身上就不适用,因为MVM不管是在出租率、NPI margin还是每个月的租金,都比TGM来得优异。
 
总结
总的来看,IGB REIT可以说是非常优秀,如果要论缺点的话就是NLA的增长速度比较缓慢,都是1%到2%,很多时候都是靠涨租金来增加收入。不过最近MVM和TGM都有进行装修升级来增加NLA,前者是把AEON Big和center point打通,后者则是从鼎泰丰那里打通到Robinson。有望看到IGB REIT的收入会继续上升。
 
而之前一直在谈的SouthKey Mid Valley (SMV)则还不知道何时会被注入金IGB REIT,毕竟其营业和财务表现还有待观察。这使得IGB REIT对很多人来说非常无聊,因为没有重大消息,或者【资产注入】(asset injection)。不过对我来说,我宁可管理层保守一点,都不要贸贸然把表现不良的资产纳入公司里。
 
对,IGB REIT还有另一个缺点,就是股价非常稳定,很难找到良好的进场时机。
 

标签: 信托
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